介護をテーマにした魅力的な不動産商品の開発

　猛烈な資産デフレにより、不動産がかなり値下がりしたため、投資用の賃貸マンションなどの表面的な利回りが８％とか１０％という投資物件が出現しています。しかし、本当に魅力ある商品は表面的な利回りだけで判断しては危険です。

（龍前篤司,2002/ 9/11）

　強烈な資産デフレにより、かつての投資用ワンルームマンションが「所得税の節税商品」から利回りのいい投資用商品として利回り１０％以上の物件も出回っている。都内のワンルームマンションでいえば、かつて1億近い価格で取引されていた物件が１/１０の価格で出回っている。家賃が半分になったとしても利回りは5倍になっているわけで超低金利時代に魅力的な利回り商品といえるかもしれない。
　しかし、資産デフレは未だ進行しているため、毎年の家賃収入だけで利回りを考えると危険である。とくに持ち続けるつもりのない不動産であれば将来の売却価額が「半値」になるかもしれないリスクや維持管理費の保有コスト、空室リスクなども念頭におかなければならない。
　ただし、超低金利な預金でさえリスクを伴うじだいであるから、既にかつての１/10に下落した投資物件の「下落リスク」はかつてに比べたら格段に小さくなっている。しかも都心の一等地は既に下落のトレンドから脱却している。
　したがって、高利回りが期待できる不動産投資はたいへん魅力的である。

　しかし、不動産投資を単に利回りだけで考えるのは、かつてワンルームマンションを「わざと損する投資＝所得税の還付狙い」で失敗したのと同じく誤ったものであるといえる。
　今後の「超高齢化社会の到来」を考えると、健常者を前提にした家作りは長期的なニーズに答えられない。
　先月の29日に、大宮のパレスホテルで「ジュリオマンションの発表会」が開催された。私も参加してきたわけであるが、このマンションの面白いところは、「定期借地権マンションプラス介護棟」というところである。
　自宅で親族が同居介護をする場合には、老人性痴呆症の要介護者を24時間介護するわけであり、親族の負担は相続を絶するものがある。病院や老人ホームに入居させた場合には、要介護者は事実上親族から放置されることになってしまう。親族と要介護者が日常的に接触するのに不便でなく、悲惨な24時間介護も親族がやらなくていい生活を実現するために家族が暮らす定期借地権マンションと要介護者が介護を受ける介護棟がセットになっている点がジュリオマンションの特徴である。

　「新しい時代の到来」は頭では分かっていても、実際の発想は従来の延長線上でしかなく、「利回り」や「リセールバリュー」であるが、我々はもっと「これからのニーズ」に敏感でなければならない。
　不動産投資を長期的視野に立って考える場合、新しいニーズに対応していることはとても重要なことなのである。今後この「新しいニーズに対応した不動産物件」が多く出現することになるであろう。そのことからも「古いコンセプトの商品」の価値は下落するのである。

　これからの商売のヒントがこの「新しいニーズ」の中にあるのである。
　それは、介護であり、
　　　　　 環境であり、
　　　　　 健康であり、
　　　　　 食料であり、
　　　　　 エネルギーである。