今回の評価通達の改正は影響大！

Ｆ　Ａ　Ｘ

面積広大地の評価は大幅に変更された！

熊谷０４８－５２２－００６４　　　　　　　　　　大宮０４８－６３１－２２７１

ﾆｭｰｽ(２０３号)

相続対策も大幅に変わる！

発行 2004/7/２０

税理士法人武蔵経営　熊谷　中西2-7-31　さいたま　大宮区大門町2-108第一永峰ビル5階

　先頃、国税庁から財産評価通達の改正内容が発表されました。財産評価通達は相続税の課税対象である財産の評価額を決定するものであるから、実質的に相続税の中身を決定するといっても過言ではないほど重要な通達の改正なのです。

今回の改正は、かなり重要な内容となっており、今後の相続対策に重大な影響を与えること必至であります。

メモ: 　留意点１・・・マンション適地は適用なし

　この面積広大地の評価減は、その評価対象地の最適な活用法が中高層の集合住宅である場合については、適用されない。
　したがって、いくら広大な土地でも、マンション分譲が盛んに行われているような地域に所在する場合にはその適用がない。このような場合には広くても減価しないことがあるためである。

注目すべき改正点１・・・面積広大地の評価

　面積広大地の評価方法が改正されたことについては、既に「お知らせ」等で既報の通り

です。簡単に紹介すると、

従来の面積広大地の評価方法

改正後の面積広大地の評価

開発行為による潰れ地割合を控除する方法、すなわち

面積によって一律に控除割合を決定する方法。すなわち、




					どのような開発ができるかは関係ない。面積によって評価割合が決定される方法。５００㎡・・・０．５７５１０００㎡・・・０．５５２０００㎡・・・０．５３０００㎡・・・０．４５４０００㎡・・・０．４５０００㎡・・・０．３５

開発行為を行った場合に、公共公益的施設の負担によって犠牲となる面積割合を減じて評価する方法

開発行為の方法にかかわらず、面積によって一定の評価割合を下記の算式で求めて、その割合　を乗じて評価する方法

メモ: 　留意点２・・・５０００㎡超は適用なし

　この面積広大地の評価減は、その評価対象地の面積が開発する場合に、開発許可が必要な面積以上（埼玉県でいえば、県南地域は５００㎡以上、県北地域では１０００㎡以上）で、５０００㎡以下の場合に限って適用となる。
　したがって、いくら広大な土地でも、５０００㎡を超える場合には個別評価となる。

この方法によると、どのような開発図を描くかによって、その減額　割合が異なることになった。

＜評価割合＞

　０．６　－　（０．０５×評価対象地の面積（㎡）÷1０００㎡)

全体の面

2000㎡

これにより、　　　　　　　　　　減額割合は　　　　　　　　　　　　　700÷2000　　　　　　　　　　　　＝０．３５

全体の面積

2000㎡

公共公益的施設の面積

よって、

道路　

４２0㎡

評価割合は

公園

60㎡

０．６－（０．０５×2000÷1000）

ゴミ置き場

20㎡

　＝０．５

　合計

700㎡

全体の評価額が100,000千円とすれば、

100,000千円×０．５

　＝５０，０００千円

メモ: 　疑問点２・・・４９０㎡の土地評価は？
　この面積広大地の評価は、開発許可が必要な地積以上が対象になる。したがって開発許可を要しない面積の土地についてはその適用がない。
　したがって、５００㎡なら６割評価なのに、４９０㎡の土地は１００％評価となってしまうけれど・・・こんなことでいいのでしょうか？

100,000千円×（１－０．３５）＝６５，０００千円

１５，０００千円の減額

注目すべき改正点２・・・基準年利率の改正

　基準金利とは、税務上の標準的な金利のことであり、親子間の金銭の貸し借りなど

の時に通常収受すべき利息や、経済的利益の算定の基準となる金利です。

　従来は固定的に定められていた、「基準年利率」が、短期・中期・長期の区分

注目すべき改正点３・・・文化財建造物敷地の評価

ごとに毎月変動する方法に変更された。

　今回の通達改正では、「文化財建造物である家屋の敷地のように供されている宅地の評価」という規定が新設された。
　これによると、文化財保護法の規定による　下記の区分毎にその敷地の控除割合が定められた
　重要文化財・・・７割控除
　登録有形文化財・・・３割控除
　伝統的建造物・・・３割控除

　なお、もう一つ注目すべき改正点として
　「緑地保全地区内にある山林の評価」が新設された
　従来は「保安林」についての評価は規定されていたが、緑地保全山林についての規定がなかった　結果的に以下の通りとなる
保安林　一部皆伐・・・３割控除
　　　　　択　伐・・・５割控除
　　　　　単木選伐・・・７割控除
　　　　　禁　伐・・・８割控除
緑地保全地区内山林・・・８割控除

従来・・・基準年利率は固定利率

改正後・・・基準年利率は毎月変動

平成１４年～１５年は３．０％　　　　　　　平成１３年は３．５％　　　　　　　　　　　平成１１年～１２年は４．５％　　　　　　毎回、通達改正により決定した　　　　　　　　　　　　　

短期（３年未満）は０．０５％　　　　中期（３～７年未満）は０．５％　　　長期（７年以上）は１．５％　　　　　　毎月見直して決定する

契約期間５０年の定期借地の保証金（１０００万）の取り扱いはどう変わる？

基準金利３％

基準金利１．５％

５０年後に返還する１０００万の現在価値

＜改正前＞

１０．０００．０００×０．２２８（年率３％の複利原価率）＝２，２８０，０００円

＜改正後＞

１０．０００．０００×０．４７５（年率１．５％の複利原価率）＝４，７５０，０００円

　この基準金利の改正により、現在の低金利を前提にすると、定期借地権の設定により預かった保証金債務の評価額は倍増し、相続対策上の効果が増したことになるが、毎月見直されることに注意しなければならない

ただし、改正後は利付国債の利回りの変動に伴い毎月この基準金利が見直

されるので、現在の基準金利で長期的な評価は困難であることに注意。