武蔵経営			広大地の評価方法が具体化された！					http://www.musashikeiei.com
Ｆ　 Ａ　 Ｘ			従来とは逆の相続対策が有効？					熊谷０４８−５２２−００６４　　　　　　　　　　大宮０４８−６３１−２２７１
ﾆｭｰｽ(２０４号)			更地より高い貸家建付地の評価は大問題！					発行 200４/８/４
			税理士法人武蔵経営　熊谷　中西2-7-31　さいたま　大宮区大門町2-108第一永峰ビル5階
２０２号のニュースでお知らせしたとおり、財産評価通達が改正され、特に面積が広大な土地の評価方法が大幅に変わりました。この改正通達の文言だけでは不明な点が多かったのですが、国税庁は６月２９日付で「財産評価通達等のあらましについて（情報）」という通達を発遣し、その具体的な取り扱いを明らかにしました。
広大地の減額が認められる土地とは？
〜アパート・マンションの敷地は広大地を認めないことが明らかに！〜
（１）普通住宅地区等に所在する土地で、各自治体が定める開発許可を要する面積基準以上のもので「マンション適地」ではなく、
	�@　既に開発を了しているマンション・ビル等の敷地でないこと
	�A　現に有効利用されている建築物（大規模店舗やファミレス等）等の敷地でないこと
	�B　容積率が３００％以上でないこと
	�C　間口が広くて公共公益的負担が殆ど生じないと認められる土地でないこと
という要件を満たせば、面積広大の評価減は認められることを明らかにした。
中高層の集合住宅等の敷地として使用するのが最有効使用である宅地（マンション適地）とは？
〜明らかに「マンション適地」と認められない限り、広大地の評価は可能である〜
今度の通達はマンション適地と判断されると、更地であっても面積広大地の減額が認められないことを明らかにしているが、この「マンション適地」の判定についてその具体的な取り扱いが明らかになりました。
	�@　戸建住宅とマンションが混在している地域であっても、「明らかにマンション用地に適していると認められる土地」でない
	限り、広大地の評価減を適用して差し支えない。
	�A　明らかにマンション用地に適している「マンション適地」とは、現に工事中のマンションが多数あり、その地域がマンション
	地域に移行してる地域、または、社会的・経済的・行政的見地から判断してまさにマンション適地と認められる地域をいう。
すなわち、マンション適地とは、最近、大型マンションが多数建築されているお台場方面とか、千代田区や中央区などのように、当然戸建用地ではなく中高層のビル用地としての需要がある地域以外は、広大地評価を行なって差し支えないことが明らかとなりました。　したがって、川口市やさいたま市のようにマンションと戸建住宅が混在する地域であっても、容積率が３００％以上でない地域の宅地については原則として広大地評価ができることが明らかになったわけです。
開発許可を要しない地積の土地でも、ミニ開発分譲が多い地域の土地であれば、広大地の適用が可能であることも同時に明らかになった。この場合も同じ算式で評価される（４割以上の減額！）ことは注目に値する！
広大地の評価減と不整形や造成費の減額は重複適用できないことが明らかに！
〜セットバックや造成費の斟酌は広大地補正率に織り込み済みであるという〜
今度の通達で、広大地補正率の具体的な適用方法が明らかとなりました。この広大地補正率は面積が広い土地についての鑑定評価事例を収集して決定した数値であるため、宅地造成費や不整形補正やセットバック等の減価要素は全て織り込み済みであるとしています。したがって、この広大地補正率を使って評価する場合は、不整形の斟酌率や宅地造成費等は控除できないことが明らかとなりました。
	面積広大地の評価は路線価と面積だけで決まってしまう
広大地の評価額		＝	正面路線価		×	広大地補正率		×	面積
	・正面路線価は、複数の道路に面してる場合には、一番高い路線価を指す。
	･造成費やセットバック、不整形などの要素は加味しないため、形が悪くても、造成費の有無は評価額に関係しない
					従来とは逆の相続対策
				アパートを取り壊すと評価が下がる				更地にする相続対策
				利用単位を広げると評価が下がる				なるべく広げる相続対策
				整形地・複数接道地でも評価は同じ				実際の価値を上げる相続対策
今回の評価通達の改正により、従来とは逆の相続対策が有効？になった。従来は評価区分を細かくして、複数路線による割増評価の面積を少なくすることが有効であったが、今後は逆となる。古貸家は取り壊して、更地にして売却価値を高めると評価が下がる。ほんとうにこんな評価通達でいいのですかね？