武蔵経営

新しい定期借地方式登場！

http://www.musashikeiei.com/

Ｆ　 Ａ　 Ｘ

定期貸地の前受地代で資金調達が可能に！

熊谷０４８−５２２−００６４　　　　　　　　　　大宮０４８−６３１−２２７１

ﾆｭｰｽ(２１７号)

地代の一括前払いで不動産取引が変わる！！

発行 ２０0５/２/１６

税理士法人武蔵経営　熊谷　中西2-7-31　さいたま　大宮区大門町2-108第一永峰ビル5階

第3の定期借地方式･･･「地代前払い方式」は大きなメリットが！

平成17年の税制改正（案）は、定率減税の縮小や教育投資減税など、あまり大きな改正事項は織り込まれていない。しかし、国税庁は平成17年1月7日に、定期借地権設定時の一時金の課税について「新しい定期借地方式の誕生」たるべき、注目すべき通達を発遣した。

保証金方式では

地代前払い方式では

地主は契約期間終了時に返還しなければならない

地主は経過期間分の地代だけ収入に計上すればいい

借地人は保証金の償却ができず、地代を払わなければならない

借地人は前払い家賃を償却（費用化）できる。

全額前払いすれば、それ以降の支払いは不要となる

以上のように、地代の前払いをしても一括して課税されないことになれば、定期借地権の設定方式は�@権利金方式、�A保証金方式に

加えて�B「地代前払い方式」が誕生することになる。

定期借地権の3つの方式

1

借地人

借地人が支払った権利金は、税務上減価償却が認められない。したがって、定期借地契約継続

権利金方式

中は資産計上し、契約期間終了後において全額損金となる。

地主

地主が受け取った権利金は不動産所得又は譲渡所得として一括して課税対象となる。

2

借地人

借地人が支払った保証金は、契約期間経過後に無利息で返還されるが、それまで資産計上しておくことになる。違約金や費用負担と相殺される対象となる。

保証金方式

地主

預かった保証金については事業性の資金として使うか、預金等として運用している限り一括して課税されないが、期間経過後は返還しなければならない。

3

借地人

借地人が支払った前払い地代は、期間の経過と共に支払い地代として、費用化することができる。期間経過前に解約された場合には未経過の前払い地代の返還を受けることができる。

地代前払い方式

地主

前受地代については一括で課税されるのではなく、期間経過に対応する金額だけが受取地代となり不動産所得として課税される。

「地代前払い方式」の使い方！

前述したとおり、定期借地権はこの方式が認められることにより、「地代を一括して前払いする定期借地権」が登場することとなり、定期借地権は第２ステージを迎えることとなるであろう。なぜなら、この方式の登場により「売却しなくても多額の資金調達できる道」が開けるからである。

譲渡代金２億円

ー

税金２０％

１．６億円

地代前受1億円

税金は１年分

手取り　1億円

ー

＊50年間の地代を一括して受け取ると時価の半分以上となるであろう

「地代前払い方式」の生かし方(例）

（１）相続税は土地を売却せずに前受地代で払う。

土地を守れる、延納に比べて利息の支払いがない

（２）前受地代で借金を返済する。

借金アパートが無借金アパートに

（３）前受地代で無借金アパートを建てる。

土地を売らなくても自己資金が調達可能

「地代前払い方式」の衝撃とその影響！

（１）所有権に比較してかなり割安で「地代の一括前払い金」が設定されれば、定期借地権商品はかなり強い競争力を備える

ことになり、所有権分譲より定期借地権分譲が普及する？

（２）所有権の価格が地代に比例するようになり、高い地代が取れる土地と、借り手がつかない土地の価格較差が拡大する。

すなわち、土地価格の収益還元価格化が進行する。したがって収益性のない土地の価格は暴落する。

（３）期間的な土地利用がしやすくなるため、不動産の小口化による資金調達がますます盛んになる。

いずれにしても、定期借地権の第３方式は、かなり大きな影響を今後の土地利用に及ぼすことになるであろう。