武蔵経営			前受地代は債務控除の対象外！						http://www.musashikeiei.com
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ニュース	229	号	しかし、定期借地権による活用には多くのメリットが！！						発行	2005/7/22
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前受け賃料の未経過分は相続税の債務控除の対象外！
国税庁は、７月１２日に前払賃料方式の定期借地権の相続税における財産評価の方法などを確認する事前照会の回答を公表しました。それによると、�@一括前払いした借地権者の借地権の評価にあたりこの一括前払い賃料の額を加味すること、�A定期貸地をした地主にとっての一括前受け賃料は契約期間満了時には返還を要しないため債務控除できないことが明らかとなりました。
＜地代一括前払い方式についての評価上の取り扱い＞
	（１）定期借地権の評価〜前払い地代を経済的利益の総額に含めて評価する。前払い地代そのものは定期借地権の評価に含まれているので評価しない。
自用地の評価額×		設定時の経済的利益の総額（前払い地代含む）			×	課税時期の残存期間に対応する複利年金原価率			＝	定期借地権の評価額
		更地通常の取引価額				設定期間に対応する複利年金原価率
		＊前払い地代自体は定期借地権の評価額に反映されているため評価しない
	（２）定期貸地の評価〜更地価格から定期借地権の評価額を控除して評価する。前受け地代は債務控除できない。
原則評価〜		定期貸地の評価額		＝	自用地としての評価額		−	定期借地権の評価額（上記算式により評価）
簡便評価〜		定期貸地の評価額		＝	自用地としての評価額 ×		地区区分による一定の控除率		×残存期間に対応する逓減率
		＊前受け地代は定期貸地を契約満了まで継続する前提で評価しているため債務控除できない
	（３）前払い地代のローン控除〜対価ではないためローン控除の対象にならない、住宅取得資金贈与の対象にもならない
一括前払い地代についてローン設定してもそれは賃料の前払いであり、住宅の対価とはいえないため、ローン控除の対象にはならない。　　　　また同じ理由から、一括前払い地代は住宅所得資金贈与の特例の対象にも含まれない。
	（４）一括前受地代に関する経済的利益に対する所得税は課税の対象としない
保証金の場合は、業務用資金として運用されているかまたは金融資産で運用されている場合以外についてはその経済的利益について所得税の対象となる。これに対して、一括前受地代は時の経過と共に不動産所得の収入金額に計上されていくものであるため、この保証金に当たらないため経済的利益に対する課税問題は生じない。
	この方式による土地活用は相続税の節税対策としては期待できない！
＜設例＞〜例えば100,000,000円の評価額である更地に定期借地権を設定して、50年間分の地代合計50,000,000円を一括して
	受領した場合で評価額を比較してみると、受領した金融資産をそのまま保持しているのであれば、節税にはならない。
定期借地権の評価額 ４０，０００，０００円 一括前受け地代 ５０，０００，０００円 相続税評価額（更地） １００，０００，０００ 通常の取引価額 １２５，０００，０００ 借地権割合６０％地域 金融資産50,000,000円 定期貸地の相続税評価額 　（６０，０００，０００）
								借地権の評価額
									４0,000,000円
								地主側の評価額合計
									110,000,000円
	しかし、定期借地権は今後の土地活用の柱になるはずである！！
以上の通り、地代一括受領方式に関する定期借地権の課税上の取扱が明かとなったわけであるが、評価減に効果がないことをもって、定期借地権による活用の魅力がなくなるわけでありません。特に今後の人口減少時代の到来や資産デフレを考えると、最初に地代を一括して受領してしまう経営上のメリットは計り知れないものがあります。長期ローンに縛られる建物建設だけの土地活用では、土地資産家は土地を手放さない限り安全に資産経営できないからです。
先日、私はある地主さんのところに定期借地権の生みの親とも言うべき東京大学名誉教授の稲本洋之助先生とご一緒させていただく機会を得ました。稲本先生が平成6年に日経新聞紙上で発表された「定期所有権」に関する論文に私はとても感動したものであります。この地代一括前払い方式の定期借地権は、稲本教授が提唱していた「定期所有権」すなわち定期借地権設定時に契約期間にわたる全ての賃料を権利金という形で授受し、地上権を設定するという方式への橋渡しなのです。きっとこの日本での土地利用の形態は今後、キャピタルゲインにこだわる所有権から利用権を重視する定期所有権に変化していく、そのきっかけがこの「地代一括前払い方式」なのだと確信しました。
今後、より安心して利用できる制度としてこの定期借地権が健全に定着することを心から願っています。