武蔵経営			資産バブル再燃！						http://www.musashikeiei.com
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ニュース	237	号	さいたま県南部の中古マンションも値上がり？						発行	2005/11/10
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	明らかにバブル〜バブル期を凌駕する資金が東京に流入！
日経新聞が報じるところによると、11月8日の東京株式市場第一部の売買高は史上最高の45億株を超え、この数値はバブル期のピークの平均取引高の約5倍で、世界一の規模を誇るニューヨーク市場を上回ったようです。
バブル崩壊以降、つい最近まで日本の株式は低迷を続けていましたが、外国人は2003年頃から積極的に購入し続け、国内でも、個人のネット投資家を中心に株式市場に資金が流入している。現在、東京には株式だけではなく不動産やＭ＆Ａ資金等世界中からあらゆるカネが流れ込むようになっています。そして、この流れはついに東京周辺部である埼玉県南部にも押し寄せて、駅周辺のマンション用地やビル用地ばかりか中古マンションさえ値上がりし始めています。
投資家別売買シェア							中古マンションの値上がり駅
投資家区分		1989年		2005年	変動率		最寄駅名	坪単価		前年変動率(2005)
個人		30.3%		37.0%	122.1%		浦和	117.1万		115.2%
外国人		11.3%		46.7%	413.3%		南浦和	122.2万		108.6%
金融機関		28.9%		9.8%	33.9%		北浦和	110.4万		105.9%
投資信託		10.3%		2.5%	24.3%		所沢	107.7万		104.8%
その他		19.2%		4.0%	20.8%		戸田公園	110.0万		104.7%
バブル期の主役だった金融機関は完全に脇役となり、外国人と個人投資家によって現在の株価は形成されているといえる。資金の流入量は1994年から右肩上がりで増え続けている。							西川口	100.9万		103.8%
							東川口	90.2万		103.6%
							東京ｶﾝﾃｲの調査（築9年以上11年未満の中古平均）
	「バブル再燃」現象とその原因
日本の株式市場にはかなり以前から外国人の資金が流入しており、不動産に関しては21世紀に入ってから、本格的に流入したため、都心の地価は上昇に転じていました。この流れは最近になって加速し、銀座や表参道では路線価の5倍以上の取引も出現しているようです。このブームの火付け役は海外高級ブランドショップとマンションブームであり、都心での地上げが困難になってきたために最近の地方都市でのマンション建設ラッシュ現象に結びついてるのです。
バブル再燃現象				バブル再燃をあらわす象徴的な現象
都心の狂乱地価バブル				銀座中央通の坪単価は1億2000万を超え、路線価の3倍超でないと地上げできない、表参道エリアでは売り物は一向に出ないため、裏路地の相場は1年で倍になる。そのため、中央通や表参道に面したビルのテナント料は坪25万円にもなっている。
マンションの大量供給				バブル期に高額所得者に大量に販売された投資用ワンルームマンションが、ここ3年間で、バブル最盛期の７，２３８戸を超え８０００戸台の供給が続いている。都心では地上げが困難になったため、地方都市の駅周辺に飛び火している。
Ｊ−リートの利回り大幅低下				東京証券取引所に上場しているＪーＲＥＩＴ(２４銘柄）の平均配当利回りは上場以来おおむね５％程度を維持していたが、今年１０月には３．５％まで低下している。立地条件のいい優良物件の獲得競争が激化しているためである。
株式・土地保有企業が復権				バブル崩壊以降、日本企業は「土地や株を持たない経営」を志向していたが、２００３年春以降法人の株売りの流れは変わり、株式市場で人気を博しているのは株式や土地の含み益を抱える銀行・財閥系の企業が復権している。
	この道はいつか通った道？
	以上のように、今年は本格的に資産バブルが再燃した年になっていることは明かとなっています。したがって、今後どこまでこのバブルが進行してはじけるかは、誰にもわかりません。しかし、現在の日本が抱える構造的な問題すなわち少子高齢化の進行に基づく人口問題や構造的な財政赤字問題にはなんら解決の道筋は見えていないため、この資産バブルは遅からず必ずはじけるはずです。私たちは、現在進行している資産バブルの正体をきちんと見据えた上で、自らの資産経営を骨太に構築していくことこそ重大な課題となっています。
	私たち武蔵経営では、独自セミナを来月８日に開催しますのでぜひご参加ください。