| 武蔵経営 |
公示地価15年連続下落だが、変化が！ |
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| Ｆ Ａ Ｘ |
さいたま市は面的上昇に転換か？ |
熊谷048-522-0064 |
| さいたま048-631-2271 |
| ニュース248号 |
大宮区、浦和区、八潮市等が上昇に転じる！ |
発行 2006/3/24 |
| 税理士法人武蔵経営 熊谷 中西２－７－３１、 さいたま 大宮区大門町２－１０８永峰ビル５F |
| 国土交通省は３月２３日に平成１８年１月１日時点の「公示地価」を発表しました。 |
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| それによると、今年の公示価格も全国平均で２．７％下落しているものの、下落率は前年より1.9％縮小し、大都市を中心に地価上昇している地域と、相変わらず１５年連続下落している地域の格差が拡大しています。今年の公示地価の特徴的な現象は３大都市圏の中心部ではほぼ全ての地点が上昇又は横ばいとなり、「都会での地価下落は終焉した」といえることです。 |
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| 埼玉県の地価については、さいたま市を中心とした県南地域とそれ以外の地価の格差が拡大しています。 |
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| 下記のとおり、埼玉県の平均地価は１５年連続で下落していますが、その下落幅は大幅に縮小しています。 |
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| ＜埼玉県の平均地価の推移＞ |
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住宅地はピーク時の４２％、商業地は１６％に！ |
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平成元年 |
平成3年 |
平成7年 |
平成11年 |
平成13年 |
平成15年 |
平成16年 |
平成17年 |
平成18年 |
| 住宅地 |
255,700 |
311,300 |
223,100 |
179,800 |
157,400 |
143,900 |
137,600 |
133,800 |
131,500 |
| 商業地 |
1,451,200 |
1,739,400 |
760,600 |
408,718 |
333,576 |
312,400 |
295,600 |
288,200 |
283,000 |
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| 各地域別の代表的な商業地の公示価格の推移を比較すると、将来的な発展可能性が低い県北の商業地の下落は未だ底が見えない状態であるのに対して、県南各市の商業地の地価は上昇に転じています。 |
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| ＜埼玉県内主要な商業地の公示地価の推移＞ |
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平成13年 |
平成1４年 |
平成1５年 |
平成16年 |
変動率 |
平成17年 |
変動率 |
平成18年 |
変動率 |
| 熊谷市筑波3-93 |
572,000 |
495,000
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434,000
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381,000 |
-14% |
346,000 |
-10% |
325,000 |
-6.5% |
| さいたま市高砂1-10-21 |
1,230,000 |
1,160,000 |
1,120,000 |
1,060,000 |
-6% |
1,030,000 |
-3% |
1,060,000 |
2.8% |
| さいたま市桜木町1-8-1 |
2,360,000 |
2,230,000 |
2,070,000 |
1,930,000 |
-7% |
1,870,000 |
-3% |
1,960,000 |
4.6% |
| 川口市栄町3-5-1 |
1,420,000 |
1,350,000 |
1,300,000 |
1,290,000 |
-1% |
1,290,000 |
0% |
1,360,000 |
5.1% |
| 朝霞市東弁財1-3-9 |
477,000 |
462,000 |
450,000 |
444,000 |
-1% |
442,000 |
0% |
444,000 |
0.5% |
| 新座市東北2-36-24 |
640,000 |
607,000 |
593,000 |
585,000 |
-1% |
584,000 |
0% |
588,000 |
0.7% |
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| 埼玉県主要都市の商業地動向 |
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| 埼玉県の商業地についての地価動向はその地域の経済活性化の状況を図るバロメーターともなりますが、埼玉県の場合、昨年は48ポイントで下げ止まりとなっていましたが、今年はさらに上昇しているポイントが急増しています。特に、さいたま市の大宮区、浦和区、中央区、北区、南区、及び八潮市の６市区が上昇に転じていることが最大の特徴です。この現象は都心の地価上昇がその周辺部に波及していることが原因で、埼玉県ではさいたま市から地価の反転が始まっているようです。さいたま市以外では八潮市の地価が上昇していますが、これは筑波エクスプレスの開通に影響されたものといえます。いよいよ地価の反転が地域によっては始まっているようです。しかし、今回の地価の反転がバブル時代と異なるのは、地価が上昇しているのはあくまで地価の値上がりを期待した投資によるのではなく、J-RIET資金等の投資対象となる収益性の高い地域に限られているということです。したがって、「値上がり期待の投資行動」は控えていたほうが無難といえます。 |
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| 注目点１・・・東京２３区は全て上昇！ |
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注目点2・・・格差の拡大 |
| 都心３区から始まった地価上昇も、その地域は２３区全体に拡大 |
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上昇率ベストテン（全国商業地） |
| し、地価上昇は点から面へと波及し、埼玉県でも上昇地点が続出 |
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名古屋市名駅1-2-2 |
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| しています。 |
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名古屋市名駅4-6-23 |
37.9% |
名古屋地区がベストテンに8箇所登場し、圧倒的な強さを見せつけている |
| ただし、この現象はバブル時代と異なり、以下の特徴があります。 |
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渋谷区神宮前5-2-2 |
30.5% |
| ①２極分化であること |
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名古屋市栄3-13-20 |
30.4% |
| 県南の一部では上昇し、県北では下落、したがって格差は拡大 |
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名古屋市名駅南１-24-30 |
30.40% |
| ②収益性重視であること |
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名古屋市栄3-17-15 |
30.30% |
| 収益性の見込めない郊外地域は相変わらず下落しており、 |
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名古屋市名駅3-23-13 |
29.50% |
| ２極化はますます進行している |
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名古屋市名駅4-26-22 |
28.90% |
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港区北青山3-3-5 |
28.60% |
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注目点３ ・・・ 価 格 上 位 ベ ス ト テ ン |
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名古屋市名駅4-24-8 |
28.60% |
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| 商業地（㎡あたりの単価） |
対前年上昇率 |
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下落率ベストテン(全国商業地） |
| 丸ビル(丸の内） |
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24,400,000 |
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江別市朝日町13番14 |
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| 山野楽器銀座ビル(銀座４丁目） |
23,000,000 |
23.0% |
丸の内や銀座が中心であることは同じであるが上昇率がかなり増加している |
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小樽市張碓町505番46 |
▲１６．４％ |
人口が減少してシャッター通りとなっている商業地の下落は止まらない。 |
| ｷﾞﾝｻﾞｺﾏﾂﾋﾞﾙ（銀座６丁目） |
20,000,000 |
22.7% |
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小樽市梅ｹ枝町33-21 |
▲１６．３％ |
| ソニービル（銀座５丁目） |
19,400,000 |
19.8% |
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江別市豊幌美咲町48-5 |
▲１６．３％ |
| 三井住友銀行(丸の内） |
18,800,000 |
12.6% |
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江別市東光町111番13 |
▲１５．９％ |
| 住友信託銀行（丸の内） |
17,300,000 |
11.6% |
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長崎市田中町1567番外 |
▲１５．８％ |
| 東京商工会議所(丸の内) |
17,200,000 |
12.4% |
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小樽市最上1-16-15 |
▲１５．５％ |
| 東京サンケイビル(大手町） |
17,200,000 |
12.4% |
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小樽市望洋台2-29-14 |
▲１５．３％ |
| ニュートーキョービル（有楽町） |
16,000,000 |
15.9% |
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大阪府泉南郡岬町1694 |
▲１５．２％ |
| 三井住友銀行（新宿３丁目） |
15,000,000 |
5.6% |
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大阪府阪南市箱の浦2604 |
▲１５．１％ |
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